Mis predicciones sobre los arriendos en tiempos de COVID-19

Por: *Juan Sebastián Quintero Mendoza


Mi nombre es Juan Quintero, soy abogado litigante, de la ciudad de Montería; he aprovechado esta cuarentena para sacar lo mejor de mí, el análisis jurídico de las cosas, y que situación de más relevancia nacional que la incertidumbre jurídica frente al tema de los arriendos en Colombia.

El gobierno Nacional en ningún momento ha dicho que los arriendos se van a condonar, muy bien fue dicho por el ejecutivo que asumir esos pagos era financieramente inviable para la nación, básicamente les correspondía a los privados solucionar esa situación bien sea con acuerdos amistosos o judicialmente. Aquí traigo mi hipótesis de lo que creo que pasará frente a esta situación:

  1. Muchos inquilinos pescaran en rio revuelto, es decir, se excusarán moralmente en la crisis sanitaria para no pagar los cánones de arriendo, aunque tengan capacidad económica para sufragar ese gasto.
  2. Muchos inquilinos efectivamente perderán sus empleos y no tendrán con que pagar los cánones a los arrendadores.
  3. En ninguno de los casos anteriores, los inquilinos restituirán los inmuebles a sus respectivos arrendadores o propietarios.

Entonces, los lectores me preguntaran, que debe hacer el arrendador para solucionar esta situación, es importante recordar que ningún arrendatario puede ser desalojado sin la previa decisión de un juez civil que ordene su desalojo, teniendo en cuenta lo anterior, a los arrendadores le toca:

  1. Iniciar por su cuenta o mediante abogado un proceso civil de restitución de bien inmueble y cobro de cánones, eventuales clausulas penas y sus intereses.

Suena muy fácil la solución, sobre todo para las personas que no son abogados litigantes del área civil y comercial; he aquí el problema:

  1. Los procesos ejecutivos de esa naturaleza, por su cuantía y por la congestión tan ´´bárbara’’ que habrá una vez se reactive el sistema judicial, serán tan demorados y lentos los procesos que estimo que en el mejor de los escenarios, contando con el abogado será extremadamente diligente frente al caso, más o menos un año para la restitución y hasta 7 años para el recaudo de los respectivo dineros, y eso, en dado caso que el acreedor cuente con la suerte de embargar un inmueble, (recordemos que las cuentas de ahorro para naturales es inembargable y mucha gente perderá su empleo).
  2. La rama judicial tendrá tantos casos represados como nuevos, y más aún en una crisis inmobiliaria, donde veremos en los estrados de todo: resoluciones de contrato, restituciones, promesas de venta sin resolver, procesos ejecutivos de todas las cuentas, facturas, cheques, contratos, letras, etc.
  3. Antes de la crisis, ya la Rama Judicial no daba abasto, ahora imagínense después de una crisis financiera y económica.
  4. El estado entrara en un periodo de austeridad, lo que quiere decir que muy probablemente no haya dinero para invertir en más personal al servicio de la Rama Judicial, hablo de jueces, secretarios, sustanciadores, y demás servidores.

CONCLUSIÓN: La crisis puede llegar a ser tan aguda que no es descabellado decir que puede ser viable que los arrendadores le paguen al inquilino para que dejen inmueble, creo en mi experiencia, que es lo más barato que puede conseguir un propietario de bien inmueble, porque eso si les digo a los clientes, abogados que te presten el servicio de restitución de bien inmueble y cobro de cánones a cuota Litis no vas a encontrar, a lo que Colombia aterrice en la realidad, lo importante no será recuperar el dinero dejado de percibir, lo importante para muchos arrendadores será restituir a su dominio el bien inmueble que entregaron en arriendo; aquí es donde se verá realmente hasta dónde llega la solidaridad.

*Juan Sebastián Quintero Mendoza (Colombia). Abogado Universidad del Rosario (2010) y Magíster en Derecho Administrativo de la Universidad del Rosario (2016).

Ha sido catedrático de la Universidad del Sinú en varias materias, entre las que destacan: (i) Derecho Internacional Público, (ii) Derecho económico, y (iii) Derecho Urbanístico, entre otras. En la misma institución se desempeñó como Docente Investigador en la línea de Investigación Estado constitucional de Derecho y buen gobierno.

Ha sido catedrático en la Universidad Cooperativa de Colombia en las materias: (i) Contratación estatal y (ii) métodos alternativos de solución de conflictos.

Se desempeñó como Secretario en el Juzgado Sexto Administrativo de Circuito de Montería y como Asesor de contratos en Transversal de las Américas Sector, e hizo sus prácticas en la firma Lombana Villalba & Abogados en el año 2008


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